令和4年4月1日施行 都市計画法改正で開発許可基準が大きく変わります

令和4年4月1日から施行される都市計画法の一部改正により、災害リスクの高いエリアにおける開発行為等が新たに規制されることになりました。頻発・激甚化する自然災害に対応するため、市街化調整区域での開発許可基準が大きく変わります。事業者の皆様にとって重要な改正内容について、詳しくご説明します。

都市計画法改正の背景と概要

改正の目的と実施時期

近年、日本各地で自然災害が頻発・激甚化しており、これらの災害から国民の生命と財産を守ることが急務となっています。このような状況を踏まえ、都市計画法の一部改正がなされ、令和4年4月1日から新たな規制が施行されることになりました。

この改正では、災害リスクの高いエリアにおける開発行為を抑制することに重点が置かれています。令和4年4月1日以降の開発許可申請から、改正後の基準で運用されるため、事業者の皆様は新しい規制内容を十分に理解しておく必要があります。

改正の主な内容

都市計画法の改正では、市街化調整区域での開発行為等に対して、新たに災害リスク評価が加わります。特に、土砂災害や洪水による被害が想定される区域での開発が厳しく規制されることになりました。

これまで許可されていた開発行為であっても、新たな災害リスク基準に該当する場合は許可できなくなるため、事前の確認が極めて重要です。

新たな規制対象となる区域

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

土砂災害特別警戒区域は、土砂災害が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民等の生命または身体に危害が生じるおそれがある区域です。この区域は「レッドゾーン」と呼ばれており、最も危険度が高い地域として位置付けられています。

レッドゾーン内での開発行為は、原則として許可されません。申請区域（敷地）に一部でもこの区域が存在している場合は、許可できないため注意が必要です。

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生するおそれがある区域として指定されています。「イエローゾーン」と呼ばれるこの区域では、土砂災害による被害が想定されるため、開発行為に対して新たな規制が適用されます。

レッドゾーンほどの制限ではありませんが、イエローゾーン内での開発行為も規制対象となり、許可の判断が厳しくなります。

洪水浸水想定区域（水害ハザードエリア）

洪水浸水想定区域のうち、想定浸水深が3メートル以上の区域が新たに規制対象となります。この「水害ハザードエリア」では、大規模な洪水による浸水が想定される危険な地域です。

想定浸水深が3メートル以上という基準は、建築物に重大な損害をもたらす可能性が高い水準として設定されています。この区域内での開発行為も厳しく規制されることになります。

規制対象区域の確認方法

申請予定の土地が上記の規制対象区域に該当するかどうかは、「レッドゾーン・イエローゾーン・水害ハザードエリア区域図」で確認することができます。このPDFファイルは、坂戸市の都市計画課で提供されており、申請前に必ず確認することが推奨されています。

規制対象区域が申請区域に一部でも存在している場合は、許可できないという重要なポイントを忘れずに確認してください。

規制対象となる主な開発行為等

都市計画法第34条第11号に基づく自己居住用住宅

都市計画法第34条第11号で許可されていた自己居住用住宅の建築は、新たな規制の対象となります。自分自身が居住する目的での住宅建築であっても、災害リスク区域内での開発は許可されなくなります。

これまで許可されていた事例であっても、令和4年4月1日以降は新たな基準が適用されるため、注意が必要です。

都市計画法第34条第12号に基づく開発行為

都市計画法第34条第12号では、複数の開発行為が許可されていました。改正後は、これらの開発行為の多くが規制対象となります。

具体的には、自己居住用住宅（線引き前から所有している土地での建築、または20年以上の居住実績がある親族による建築）、自己業務用の小規模な建築物、既存建築物の敷地拡張などが該当します。

特に、親族が線引き前から所有している土地であっても、災害リスク区域内での開発は許可されないことになります。線引きとは、昭和45年8月25日に行われた市街化区域と市街化調整区域の区分のことを指します。

都市計画法第43条に基づく用途変更

開発許可を受けていない土地での既存建築物の用途変更も、新たに規制対象となります。特に、農家用住宅から自己居住用住宅への変更、事務所併用住宅から自己居住用住宅への変更などが対象です。

これらの用途変更は、実質的には新たな居住の開始を意味するため、災害リスク区域内では許可されなくなります。

規制対象とならない例外的な開発行為

線引き前からの継続的所有者による開発

都市計画法第34条第12号に基づき、自己または親族が線引き前から所有している土地において、本市または隣接市町の市街化調整区域に線引き前から現在まで所有している親族がいる者が行う開発行為は、規制対象とならない場合があります。

この例外は、長期にわたって土地を保有してきた地域の住民や関係者を保護する目的で設けられています。ただし、具体的な要件を満たす必要があるため、詳細な確認が必須です。

開発許可済みの土地での用途変更

都市計画法第42条に基づき、開発許可を受けた土地での用途変更は、規制対象とならない場合があります。ただし、法第34条第11号の立地基準で、令和4年3月31日までに開発許可申請がされ、許可となったものに限定されます。

つまり、改正前に既に開発許可を取得している土地であれば、その後の用途変更に関しては新たな規制が適用されないということです。この経過措置は、改正前の許可申請者を保護するために設けられています。

事業者が知っておくべき重要なポイント

事前確認の必要性

令和4年4月1日以降に開発許可申請を予定している事業者の皆様は、申請前に必ず申請予定地が規制対象区域に該当するかどうかを確認してください。

レッドゾーン・イエローゾーン・水害ハザードエリア区域図を参照し、申請予定の土地がこれらの区域に一部でも含まれていないかを徹底的に調査することが重要です。

複雑な要件への対応

改正内容には、複数の条項や例外規定が含まれており、個別の事案ごとに判断が異なる可能性があります。上記に記載がない開発行為等についても、規制対象となる場合があるため、詳細については坂戸市都市計画課に直接お問い合わせすることをお勧めします。

専門的な判断が必要な場合は、事前相談を活用して、許可の可能性について確認することが賢明です。

経過措置の活用

改正前（令和4年3月31日までに）に開発許可申請をしている案件については、改正後の基準が適用されない場合があります。緊急の開発計画がある場合は、改正前の申請を検討する価値があります。

開発許可申請に関する相談窓口

坂戸市都市計画課への問い合わせ

都市計画法の改正に関する詳細や、ご自身の開発計画が新たな規制に該当するかどうかについては、坂戸市都市計画課開発指導係にお問い合わせください。

住所：埼玉県坂戸市千代田1-1-1
電話：049-283-1331（内線536）
ファックス：049-283-1685
メール：メールでのお問い合わせも受け付けています

開庁時間は月曜日から金曜日までの午前8時30分から午後5時15分までです。事前に電話やメールで相談することで、スムーズな対応が期待できます。

相談時に準備すべき情報

都市計画課に相談する際には、申請予定地の所在地（住所）、土地の面積、計画している開発行為の内容（用途、建築物の規模など）、土地の所有状況などの基本情報を用意しておくと、より効率的な相談が可能です。

可能であれば、地図や図面も持参することで、より正確なアドバイスが得られるでしょう。

令和4年4月1日施行の改正に向けた準備

施行日までのスケジュール

都市計画法の改正は令和4年4月1日から施行されます。この日付以降の開発許可申請から、改正後の基準が適用されることになります。

改正前のルールで申請を進めたい場合は、令和4年3月31日までに申請手続きを完了させる必要があります。

事業者の対応方針

市街化調整区域での開発を計画している事業者の皆様は、以下の対応を検討してください：

1. 申請予定地が規制対象区域に該当するかを確認する
2. 該当する場合は、改正前の申請を検討するか、代替地の選定を検討する
3. 詳細が不明な場合は、坂戸市都市計画課に事前相談する
4. 複数の開発計画がある場合は、優先順位を付けて対応する

まとめ

令和4年4月1日から施行される都市計画法の一部改正は、市街化調整区域での開発行為に大きな影響を与えます。土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）、洪水浸水想定区域（水害ハザードエリア）に該当する土地での開発は、原則として許可されなくなります。

これまで許可されていた自己居住用住宅の建築や既存建築物の用途変更なども、新たな規制対象となります。事業者の皆様は、申請予定地が規制対象区域に該当するかどうかを事前に十分に確認し、必要に応じて坂戸市都市計画課に相談することが重要です。

改正前（令和4年3月31日まで）の申請を検討する選択肢もあるため、開発計画のスケジュールを早めに検討することをお勧めします。災害リスクの高いエリアでの開発抑制という改正の趣旨を理解した上で、適切な対応を心がけてください。